78% покупателей квартир изучают предложения сразу на нескольких онлайн-ресурсах. Авито, ЦИАН, ДомКлик, Яндекс Недвижимость, поиск, карты, чаты, знакомые - человек давно не идёт в одно место и не оставляет одну аккуратную заявку. Он смотрит варианты, сравнивает цены, пишет в мессенджеры, задаёт вопросы в районных чатах и параллельно проверяет объявления на разных площадках. По данным OMI, 66% покупателей заходят на Авито, 59% - на ЦИАН, 55% - на ДомКлик, 39% - на Яндекс Недвижимость, а 24% используют поисковые системы.

Риелтор в этот момент пытается поймать клиента. И часто начинает с ошибки: делает один большой фильтр на всё: “Квартира”, “аренда”, “сниму”, “куплю”, “дом”, “вилла”, “риелтор”, “агент”, “недвижимость”, “собственник”.

На первый взгляд кажется логично: чем больше слов, тем больше заявок найдёт бот. На практике такой фильтр почти всегда превращается в шумную ленту. Он ловит не только клиентов, а вообще всё, где рядом прошли слова про квартиру, дом, аренду или риелтора.

166 753 обращения в исследовании Callibri по недвижимости показывают простую вещь: клиенты приходят не из одного канала. В выборке за июнь 2024 - июнь 2025 поисковые системы дали 40,1% трафика, реклама в Яндекс.Директе - 43,9%, брендовый трафик - 10,6%, переходы по ссылкам - 4,5%, соцсети - 0,8%. Карты и агрегаторы тоже остаются заметными источниками: в этой же выборке 2ГИС дал 77,7% среди альтернативных источников обращений, Авито - 10,7%, Яндекс.Карты - 11,3%.

Telegram не заменяет ЦИАН, Авито и рекламу. И не должен. Его сила в другом: там появляются живые формулировки спроса. Не анкета. Не заявка с формы. Не лид из рекламы. А обычное сообщение:

• “Сниму квартиру на долгий срок, желательно Коньяалты, до 35 тысяч.”
• “Посоветуйте риелтора, нужно продать квартиру.”
• “Ищу виллу на август для семьи, с бассейном.”
• “Кто помогает с покупкой квартиры в Турции?”

Такие сообщения риелторы раньше читали вручную. Открывали десятки чатов, листали ленту, пропускали, возвращались, снова листали. Потом уставали. Боты для мониторинга как раз и появились из этой боли: не читать всё подряд, а получать уведомление, когда в чате появилось сообщение, похожее на заявку.

1 фильтр на 50 слов выглядит солиднее, чем 5 фильтров по 10 слов. Кажется, что он охватывает рынок. Кажется, что ничего не упустит. Кажется, что если человек написал хоть что-то про недвижимость, бот его найдёт.

Но слово “квартира” само по себе не означает клиента. Человек может написать:

• “В квартире сломался кондиционер.”
• “Где купить мебель в квартиру?”
• “Ищу мастера на ремонт квартиры.”
• “Соседи сверху опять шумят.”
• “Кто сдаёт квартиру посуточно на 2 дня?”

Широкий фильтр увидит во всех этих сообщениях “квартиру”. Риелтор увидит мусор. Проблема не в слове. Проблема в намерении. Фильтр должен ловить не тему “недвижимость”, а конкретное действие: снять, купить, продать, найти агента, арендовать виллу, подобрать объект на месяц.

5 разных клиентов пишут по-разному:

1. Арендатор на долгий срок пишет: “сниму”, “ищу квартиру”, “на год”, “помесячно”, “контракт”, “1+1”, “2+1”.
2. Турист пишет: “на неделю”, “на даты”, “посуточно”, “апартаменты”, “отпуск”, “рядом с морем”.
3. Покупатель пишет: “хочу купить”, “новостройка”, “рассрочка”, “ипотека”, “для жизни”, “для инвестиций”.
4. Человек, которому нужен специалист, пишет: “посоветуйте риелтора”, “кто поможет”, “нужен агент”, “проверить квартиру”, “оформить сделку”.
5. Клиент на виллу пишет: “дом с бассейном”, “вилла”, “люкс”, “премиум”, “на семью”, “на месяц”.

Один широкий фильтр смешивает их в одну кучу. И дальше ломается уже не поиск, а обработка. Риелтор получает уведомление и не понимает, какой это тип клиента. Ему надо открыть сообщение, прочитать контекст, понять, аренда это или покупка, срочно или нет, дешёвый сегмент или премиум. 30–40 таких уведомлений в день и фильтр перестают читать.

Вот где начинается настоящая потеря лидов. Не потому что бот не нашёл. А потому что нашёл слишком много лишнего.

Риелтор работает с русскоязычными клиентами в Турции. Ему нужны арендаторы, покупатели и клиенты на дорогие виллы.

Плохой вариант: один широкий фильтр
Базовые слова: квартира, дом, вилла, аренда, снять, купить, продать, риелтор, агент, недвижимость, жильё, Анталья, Турция

Продающие слова: ищу, нужен, подскажите, посоветуйте, кто знает, помогите

Фильтр начинает ловить:

• “Кто знает, где купить мебель в квартиру?”
• “Нужен мастер, в квартире потёк кран.”
• “Риелторы в Турции берут комиссию?”
• “Посоветуйте магазин для дома.”
• “Сниму квартиру в Ларе на год.”
• “Ищу виллу на август, 6 человек.”

Из 6 сообщений только 2 похожи на заявку. Формально фильтр работает. По делу - риелтор тратит внимание на мусор.

Нормальный вариант: базовый фильтр с подфильтрами
В FindLead (ФайндЛид) можно идти не через один огромный фильтр, а через понятную структуру: базовый фильтр “Недвижимость” и внутри несколько подфильтров.

Например:

• Долгосрочная аренда - арендатор ищет жильё на долгий срок.
• Краткосрочная аренда / посуточно - человек ищет жильё на дни, недели или отпуск.
• Нужен риелтор / агент по недвижимости - человек ищет специалиста.
• Покупатель ищет недвижимость - человек хочет купить квартиру, дом или участок.
• Премиум-виллы - отдельный дорогой сегмент.

Такая структура сразу разделяет намерения. Не “всё про недвижимость”. А “какой именно клиент сейчас написал”.

Долгосрочная аренда

Ищем: человека, который хочет снять жильё надолго.
Слова и фразы: сниму квартиру, ищу квартиру, нужна квартира, жильё на долгий срок, долгосрочно, на год, помесячно, 1+1, 2+1, студия
Что отсекать: посуточно, на сутки, отель, гостиница, ремонт, мебель, уборка, купить диван

Такой фильтр не должен ловить всё про квартиры. Он должен ловить арендатора.

Краткосрочная аренда / посуточно

Ищем: туриста, командировку, сезонный спрос.
Слова и фразы: посуточно, на неделю, на даты, на отпуск, снять на лето, апартаменты, квартира у моря, жильё на месяц
Что отсекать: долгосрочно, на год, контракт, покупка, продам, ипотека

Здесь другая логика. Клиенту не нужен договор на год. Ему нужны даты, район, количество гостей, условия заезда.

Нужен риелтор / агент

Ищем: человека, который прямо просит специалиста.
Слова и фразы: нужен риелтор, посоветуйте риелтора, агент по недвижимости, кто поможет снять, кто поможет купить, к кому обратиться
Что отсекать: я риелтор, сам риелтор, вакансия, работа риелтором, обучение, курс

Этот подфильтр часто ценнее, чем кажется. Человек уже не просто думает про квартиру. Он ищет помощь.

Покупатель ищет недвижимость

Ищем: покупку.
Слова и фразы: хочу купить квартиру, ищу квартиру для покупки, покупка недвижимости, новостройка, вторичка, рассрочка, ипотека, купить дом, купить участок
Что отсекать: сниму, аренда, посуточно, сдаю, ремонт, мебель

Покупателя нельзя мешать с арендатором. У них разный чек, разная мотивация и разная скорость сделки.

Премиум-виллы

Ищем: дорогие заявки, которые легко потерять среди обычной аренды.
Слова и фразы: вилла, дом с бассейном, вилла у моря, премиум, luxury, люкс, элитная недвижимость, снять виллу, купить виллу
Что отсекать: дёшево, бюджетно, хостел, комната, койка

Клиент на виллу не должен лежать в той же папке, где запросы “сниму студию подешевле”.

3 ошибки в настройке фильтра могут стоить риелтору больше, чем сам бот за несколько месяцев.

Ошибка 1. Ловить все слова про недвижимость
Последствие: риелтор получает 30 уведомлений, из них 20-25 нерелевантные. Расчёт: если на проверку одного уведомления уходит 40 секунд, то 25 лишних уведомлений - это почти 17 минут в день. За 22 рабочих дня - больше 6 часов. 6 часов в месяц на чтение мусора. И это без учёта раздражения.

Ошибка 2. Смешивать аренду, покупку и “нужен агент”
Последствие: риелтор отвечает слишком общо. Сообщение получается таким: “Здравствуйте, я занимаюсь недвижимостью, могу помочь.” Это слабый первый контакт. Человек не чувствует, что его запрос поняли. Сравните с ответом на конкретный подфильтр: “Здравствуйте! Видела, что ищете квартиру на долгий срок. Подскажите, какой район рассматриваете и какой бюджет?” Второй ответ звучит быстрее, точнее и живее.

Ошибка 3. Не отделять премиум-запросы
Последствие: дорогой лид теряется в общей ленте. Расчёт: допустим, комиссия с обычной аренды - 20 000-40 000 ₽, а с премиум-виллы или покупки может быть в 5-20 раз выше. Даже если широкий фильтр пропустил всего 1 такую заявку в месяц из-за общего шума, цена ошибки уже не “пара уведомлений”. Цена ошибки - сделка.

Поисковые системы для Telegram давно используют не просто “слово в тексте”, а связки условий: морфологию, точные фразы, поиск по части слова, оператор “или”, минус-слова и группировку. В документации TGStat описаны поиск по нескольким словам, фразы в кавычках, минус-слова и группировка условий через скобки.

Смысл тот же: хороший поиск - это не мешок слов. Хороший поиск - это логика. Для риелтора рабочая формула выглядит так: намерение + объект + уточнение − мусор
Не просто: квартира
А: сниму + квартира / жильё + долгосрочно / на год − посуточно − ремонт − мебель

Не просто: риелтор
А: нужен / посоветуйте + риелтор / агент по недвижимости − вакансия − обучение − я риелтор

Не просто: вилла
А: ищу / снять / купить + вилла / дом с бассейном + даты / район / у моря − дёшево − хостел − комната

Узкий фильтр ловит меньше сообщений. И это нормально. Фильтр не должен доказывать свою пользу количеством уведомлений. Он должен экономить внимание и приводить к диалогу.

1. 20 уведомлений в день и почти ни одного ответа - первый тревожный сигнал. Риелтор уже видит, что бот “что-то нашёл”, но рука не тянется писать человеку. Значит, внутри слишком много шума.
2. 7-10 минус-слов не спасают ситуацию - второй сигнал. Вы добавили “ремонт”, “мебель”, “соседи”, “вода”, “управляющая компания”, “дизайн”, “мастер”, а мусор всё равно идёт.
3. 3 разных типа клиентов в одном потоке - третий сигнал. В одном уведомлении долгосрочная аренда, во втором покупка, в третьем спор про комиссию риелторов, в четвёртом вилла, в пятом человек ищет уборку квартиры.

Фильтр сломан не технически. Он сломан логически.

Начинать надо не со слов. Начинать надо с вопроса: “Кого я хочу найти?”

Например:

• арендаторов на долгий срок;
• туристов на посуточную аренду;
• покупателей квартир;
• людей, которым нужен риелтор;
• клиентов на премиум-виллы;
• собственников, которые хотят продать или сдать объект.

После этого под каждый сценарий собирается свой словарь. 1 сценарий = 1 подфильтр. Для каждого подфильтра нужны 4 блока:

1. Намерение: сниму, куплю, ищу, нужен, посоветуйте, кто поможет
2. Объект: квартира, дом, вилла, апартаменты, участок, недвижимость
3. Уточнение: район, город, срок, бюджет, даты, количество комнат, у моря, долгосрочно, посуточно
4. Минус-слова: ремонт, мебель, вакансия, обучение, сам риелтор, работа, уборка, отель, хостел

Такой фильтр легче тестировать. Легче чинить. Легче понимать, где он ошибается.

FindLead (ФайндЛид) мониторит Telegram-чаты и присылает сообщения, которые подходят под заданные фильтры. Риелтору не нужно вручную читать десятки районных, городских, эмигрантских или тематических чатов. Но сильная настройка начинается не с кнопки “запустить”. Сильная настройка начинается с разделения спроса.

В FindLead (ФайндЛид) можно сделать базовый фильтр по недвижимости и разложить его на подфильтры: долгосрочная аренда, краткосрочная аренда, нужен риелтор, покупка, премиум-виллы. В личном кабинете фильтр можно проверить на уже существующих сообщениях. Это сильно снижает риск запустить “красивую” настройку, которая потом будет ловить ремонт, мебель и жалобы на соседей.

Риелтор видит не абстрактное “сработает когда-нибудь”, а реальные примеры: какие сообщения бот уже нашёл бы в чатах. И тут быстро становится видно, где фильтр широкий, где слишком узкий, где не хватает минус-слов, а где надо не дописывать ещё 20 слов, а разбивать сценарий на отдельный подфильтр.

Авито, ЦИАН, ДомКлик, Яндекс Недвижимость, поиск и реклама остаются базовыми каналами спроса. Данные OMI и Callibri это подтверждают: покупатели активно используют классифайды и поисковые системы, а компании получают большой объём обращений через рекламу и поиск.

Telegram лучше рассматривать не как замену этим каналам, а как слой раннего спроса. Человек ещё не оставил заявку на сайте. Не позвонил. Не выбрал агентство. Он просто написал в чат: “Сниму квартиру, может кто-то подскажет?”

Для риелтора это хороший момент войти в диалог. Не спамом. Не шаблоном на 10 строк. А коротко и по делу. Именно поэтому фильтр должен быть точным. Широкий фильтр приводит к ощущению: “В Telegram одни мусорные сообщения”. Узкие подфильтры показывают другую картину: “В Telegram есть спрос, просто его нельзя искать одним словом ‘квартира’”.

4 готовых первых сообщения можно подготовить заранее.

• Для долгосрочной аренды: Здравствуйте! Видела ваш запрос по аренде. Подскажите, какой район рассматриваете и на какой срок нужна квартира?
• Для покупки: Здравствуйте! Видела, что ищете недвижимость для покупки. Это для жизни или для инвестиций? И какой бюджет примерно рассматриваете?
• Для запроса “нужен риелтор”: Здравствуйте! Я занимаюсь недвижимостью. Подскажите, какая задача: купить, продать, снять или сдать?
• Для виллы: Здравствуйте! Подскажите, пожалуйста, даты, количество гостей и пожелания по району. Тогда смогу понять, какие варианты вам подойдут.

Такой ответ не выглядит как массовая рассылка. Он привязан к намерению человека. Ровно для этого и нужны подфильтры.

50 слов в одном фильтре создают иллюзию контроля. 5 узких подфильтров дают управляемость.

Разница видна уже через несколько дней теста: широкий фильтр заставляет чистить поток, узкие фильтры помогают быстрее отвечать. А в недвижимости скорость часто решает больше, чем идеальный скрипт продаж. В исследовании Callibri отдельно видно, что пропущенные обращения остаются проблемой: из 61 229 звонков было пропущено 50 534, то есть 82,5%; пиковая активность клиентов приходилась на вторник и среду, с 10:00 до 16:00.

Заявка не ждёт, пока риелтор разберёт мусорную ленту. FindLead (ФайндЛид) нужен не для того, чтобы присылать “побольше уведомлений”. Он нужен, чтобы быстрее показать сообщение, где есть реальный шанс на диалог. Поэтому базовый фильтр с подфильтрами - не усложнение настройки, а нормальный способ не потерять клиента среди слов “квартира”, “дом” и “аренда”.