78% покупателей квартир изучают предложения сразу на нескольких онлайн-ресурсах. Авито, ЦИАН, ДомКлик, Яндекс Недвижимость, поиск, карты, чаты, знакомые - человек давно не идёт в одно место и не оставляет одну аккуратную заявку. Он смотрит варианты, сравнивает цены, пишет в мессенджеры, задаёт вопросы в районных чатах и параллельно проверяет объявления на разных площадках. По данным OMI, 66% покупателей заходят на Авито, 59% - на ЦИАН, 55% - на ДомКлик, 39% - на Яндекс Недвижимость, а 24% используют поисковые системы.
Риелтор в этот момент пытается поймать клиента. И часто начинает с ошибки: делает один большой фильтр на всё: “Квартира”, “аренда”, “сниму”, “куплю”, “дом”, “вилла”, “риелтор”, “агент”, “недвижимость”, “собственник”.
На первый взгляд кажется логично: чем больше слов, тем больше заявок найдёт бот. На практике такой фильтр почти всегда превращается в шумную ленту. Он ловит не только клиентов, а вообще всё, где рядом прошли слова про квартиру, дом, аренду или риелтора.
Где риелторы сейчас ищут клиентов
166 753 обращения в исследовании Callibri по недвижимости показывают простую вещь: клиенты приходят не из одного канала. В выборке за июнь 2024 - июнь 2025 поисковые системы дали 40,1% трафика, реклама в Яндекс.Директе - 43,9%, брендовый трафик - 10,6%, переходы по ссылкам - 4,5%, соцсети - 0,8%. Карты и агрегаторы тоже остаются заметными источниками: в этой же выборке 2ГИС дал 77,7% среди альтернативных источников обращений, Авито - 10,7%, Яндекс.Карты - 11,3%.
Telegram не заменяет ЦИАН, Авито и рекламу. И не должен. Его сила в другом: там появляются живые формулировки спроса. Не анкета. Не заявка с формы. Не лид из рекламы. А обычное сообщение:
- “Сниму квартиру на долгий срок, желательно Коньяалты, до 35 тысяч.”
- “Посоветуйте риелтора, нужно продать квартиру.”
- “Ищу виллу на август для семьи, с бассейном.”
- “Кто помогает с покупкой квартиры в Турции?”
Такие сообщения риелторы раньше читали вручную. Открывали десятки чатов, листали ленту, пропускали, возвращались, снова листали. Потом уставали. Боты для мониторинга как раз и появились из этой боли: не читать всё подряд, а получать уведомление, когда в чате появилось сообщение, похожее на заявку.
Почему широкий фильтр кажется хорошей идеей
1 фильтр на 50 слов выглядит солиднее, чем 5 фильтров по 10 слов. Кажется, что он охватывает рынок. Кажется, что ничего не упустит. Кажется, что если человек написал хоть что-то про недвижимость, бот его найдёт.
Но слово “квартира” само по себе не означает клиента. Человек может написать:
- “В квартире сломался кондиционер.”
- “Где купить мебель в квартиру?”
- “Ищу мастера на ремонт квартиры.”
- “Соседи сверху опять шумят.”
- “Кто сдаёт квартиру посуточно на 2 дня?”
Широкий фильтр увидит во всех этих сообщениях “квартиру”. Риелтор увидит мусор. Проблема не в слове. Проблема в намерении. Фильтр должен ловить не тему “недвижимость”, а конкрет